Главная | Защита прав потребителя | Задачи по оценки земли

Аудиторско-Оценочная группа "Реал-Аудит"


В предыдущих разделах мы достаточно подробно на теоретическом уровне рассмотрели вопросы, связанные с экономическими основами оценки рыночной стоимости актива в рамках доходного подхода. В данном разделе в соответствии с ранее полученными результатами рассмотрим в основном прикладные аспекты оценки земли, улучшений и практические вопросы, связанные с оценкой права аренды объектов недвижимости. Результаты, представленные здесь, могут быть использованы в качестве методических рекомендаций при выполнении реальных оценок.

Удивительно, но факт! По аналогии с первым этапом оценки предусмотрен дополнительный доход в размере д. Ожидаемая через два года выручка в дол.

Концепция оценки рыночной стоимости доходным методом В соответствии с теорией и практикой оценки можно достаточно уверенно утверждать, что на рынке, близком к рынку совершенной конкуренции, результаты оценок рыночной стоимости, полученные разными методами, должны быть близки друг к другу. Результат оценки, полученный каким-либо методом, существенно отличающийся от других, является сигналом к тому, что в процессе оценки была использована либо недостоверная информация, либо была допущена ошибка методического или математического характера. Близость итоговых результатов, полученных разными методами, позволяет утверждать, что должны быть близкими и их промежуточные результаты.

При оценке затратным методом отдельно оценивается стоимость земельного участка и улучшений. Причем оценка стоимости земельного участка выполняется как условно вакантного в соответствии с принципом наиболее эффективного использования. Оценка же доходным методом по современной зарубежной классической схеме, как правило, не предусматривает отдельной оценки земельного участка. Такой подход справедлив в условиях развитого рынка, когда земля и ее улучшения находятся в оптимальной пропорции. Для российских условий такое предположение может привести к существенным ошибкам при оценке, так как использование земли в России далеко от оптимального.

Поэтому в рамках любого метода в России целесообразно оценивать объект недвижимости с учетом отдельной оценки земли. Таким образом, оценку рыночной стоимости доходным методом рекомендуется выполнять в два этапа: Такая схема позволяет выявить реальную стоимость земельного участка при оценке застроенных земельных участков. Участок земли, как известно, обязан всегда оцениваться по наилучшему его использованию. Земельный участок как один из наиболее ценных ограниченных природных ресурсов является основой недвижимости, поэтому процедура его налогообложения по рыночной стоимости должна стать экономическим регулятором его эффективного использования.

Следовательно, земельный участок в рамках, например, доходного подхода должен оцениваться на основе техники остатка при условии его наилучшего использования как условно свободного. Кроме того, предлагаемая последовательность разумна и потому, что участок и его улучшения являются разными активами с точки зрения износа и, как следствие этого, при прогнозировании доходов и расходов во времени по разному облагаются налогом. Далее, при оценке участка в соответствии с принципом оптимальности его использования базу для налогообложения улучшений необходимо оценивать при условии сдачи объекта недвижимости в аренду только по рыночным арендным ставкам, игнорируя действующие договоры аренды, которыми может быть обременен объект недвижимости.

А при оценке существующих на земле улучшений, как известно, игнорировать анализ учета действующих договоров аренды нельзя.

Задачи по оценки земли хотел

При оценке же свободных или условно свободных земельных участков обойтись без предлагаемой схемы невозможно принципиально. Это связано с тем, что при оценке свободного земельного участка методом остатка отсутствует на дату оценки база для налогообложения улучшений. Она появляется в процессе моделирования улучшений земельного участка, способствующих наиболее эффективному его использованию. В соответствии с теорией оценки наиболее эффективным методом определения рыночной стоимости земельных участков считается метод рыночных сравнений — рыночный метод.

Известно, что этот метод основан на анализе информации о рыночных сделках с объектами, сопоставимыми с оцениваемым, и приведении корректировке их цен к наиболее вероятной цене объекта оценки. В настоящее время в России рынок земельных участков находится в зарождающейся стадии. Связано это в основном с несовершенством земельного законодательства.

Во всяком случае, данные по сделкам с участками чрезвычайно редки, а информация о них порою далека от достоверности.

Примеры решения задач по оценке рыночной стоимости земельного участка: "Метод остатка"

При оценке объектов недвижимости земельный участок рассматривается как фрагмент поверхности Земли. В этом смысле он не подвержен никаким видам износов за исключением, может быть1, внешнего износа. Физический и функциональный износы относят к улучшениям, которые находятся на участке. Следовательно, доходы от участка могут быть капитализированы по норме отдачи на капитал YL. Это означает, что коэффициент капитализации земельного участка RL равен норме отдачи на капитал YL.

Удивительно, но факт! При оценке земли можно использовать несколько единиц сравнения, корректируя цену каждой из них и получая в конце несколько значений стоимости, определяющих диапазон стоимости.

Для оценки рыночной стоимости земельного участка на основе изменяющегося во времени прогнозируемого потока доходов необходимо предусмотреть коррекцию стоимости с использованием соответствующих коэффициентов. Если прогнозируется экспоненциальное изменение потока доходов, например из-за инфляции, то приближенная оценка стоимости может быть получена с использованием представленных выше математических моделей без каких-либо изменений. Помним, что дисконтировать в этом случае можно доходы в реальном измерении без учета инфляции , а в качестве ставки дисконтирования использовать норму отдачи на капитал в реальном выражении.

Из анализа выражения 6. Чувствительность рыночной стоимости к вариации iP достаточно высока: Наивысшая эластичность характерна для района невысоких значений ставок процента фонда возмещения. Из сказанного выше следует, что при оценке рыночной стоимости объекта недвижимости выбор схемы износа улучшений и, как следствие этого, модели возмещения первоначальных инвестиций в изнашиваемую часть актива имеет важное значение.

С точки зрения практики проблемной является задача выбора ставки ia процента функции износа. Качественный анализ тенденций износа объектов недвижимости, используемых для извлечения дохода, показывает, что их износ имеет прогрессирующую тенденцию, то есть ставка процента функции износа этих объектов существенно больше нуля. Наиболее вероятное значение этой ставки, на наш взгляд, находится в районе безрисковой ставки. Использование в качестве ставки процента функции износа безрисковой ставки целесообразно и с экономической точки зрения, так как в этом случае при выполнении оценки процесс возврата инвестиций моделируется за счет накоплений в фонде возмещения также по безрисковой схеме.

Представляется, что такой подход к выбору ставок процента функций износа и возмещения при моделировании DCF-анализа в наибольшей степени соответствует экономике оценки доходной недвижимости см. Представленные выше обоснование и итоговое заключение распространяются не только на оценку земельных участков, но и на оценку объектов недвижимости в целом, то есть объектов недвижимости, имеющих в своем составе землю и ее улучшения.

Удивительно, но факт! Связано это в основном с несовершенством земельного законодательства.

Оценка рыночной стоимости улучшений земельного участка Оценка рыночной стоимости улучшений земельного участка должна выполняться при условии предварительного знания стоимости земельного участка как условно свободного. Оценку рыночной стоимости существующих улучшений VBо земельного участка c использованием доходного подхода можно выполнять методом прямой капитализации или методом капитализации по норме отдачи.

Если существующие улучшения земельного участка используются не наилучшим образом, для их оценки необходимо применять метод капитализации по норме отдачи на капитал в варианте DCF-анализа, позволяющего учесть расходы на доведение объекта до наиболее эффективного использования расходы на модернизацию или реконструкцию. По аналогии с оценкой земельного участка здесь также необходимо предварительно выполнить оценку стоимости улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию этого участка с учетом соответствующих затрат.

Оценка рыночной стоимости улучшенного земельного участка В соответствии с рассмотренной выше концепцией оценки доходного объекта недвижимости оценка рыночной стоимости улучшенного земельного участка должна выполняться с учетом того, что улучшенный земельный участок состоит из двух разных с точки зрения износа активов: Оценка стоимости улучшенного земельного участка выполняется путем капитализации полного чистого операционного дохода от участка и его улучшений в текущую стоимость.

Такой способ капитализации возможен в том случае, если улучшения земельного участка не требуют существенных затрат на ремонт и соответствуют наиболее эффективному использованию этого участка. Рассмотрим числовой пример оценки стоимости объекта недвижимости при следующих предположениях.

Оцениваемый объект ежегодно генерирует чистый операционный доход в размере д. Рыночная стоимость улучшений земельного участка, определенная ресурсным методом, равна 80 д. Срок экономической жизни улучшений равен 30 годам. Ставка процента функции износа равна 0. Прогнозный период равен 5 годам. Требуется выполнить оценку его рыночной стоимости. Результаты оценки, выполненные с помощью программы Microsoft-Excel, приведены в таблице 6. Искомое значение рыночной стоимости приведено в ее 13 и 17 строках.

Если анализ наиболее эффективного использования улучшенного земельного участка показал, что целесообразным и экономически оправданным вариантом является частичная реконструкция существующих улучшений, то оценка такого объекта должна выполняться с использованием метода капитализации по норме отдачи на капитал в варианте DCF-анализа.

В этой связи рассмотрим численный пример оценки рыночной стоимости застроенного земельного участка в следующей содержательной постановке. Необходимо оценить рыночную стоимость полного права собственности на объект недвижимости — земельный участок площадью 10 соток м2 , застроенный зданием коттеджного типа. На момент оценки оцениваемый объект недвижимости используется в коммерческих целях — сдается в аренду под жилье. Оценку необходимо выполнять в два этапа: Рассмотрим подробно эти этапы. Этап 1 В процессе анализа НЭИ оцениваемого объекта оценщик пришел к выводу, что наиболее эффективным будет использование участка под коттеджное строительство со зданием, соответствующим современному коттеджу.

Для строительства такого здания необходимо полгода.

Задачи по оценки земли первое

При этом затраты во времени распределились следующим образом: Срок экономической жизни коттеджа определен в 10 лет с линейным износом улучшений1. Арендный платеж на конец первого года определен в размере 12 д. Определен также источник и размер некоторого ежегодного дополнительного дохода в размере д.

В соответствии с действующими нормативными документами налог на землю равен 5 д. Возврат первоначальных инвестиций по методу Ринга. Решение задачи оценки в данной постановке рассмотрим в нескольких вариантах: Вариант А эталонный В данном варианте рассмотрим решение задачи оценки с использованием DCF-анализа в процессе всей экономической жизни улучшений.

ним Задачи по оценки земли догма

Результат оценки в этом варианте будем считать точным эталонным решением, так как для его получения мы будем, руководствуясь принципом ожидания, прогнозировать и рассчитывать текущую стоимость доходов в явном виде в процессе всей экономической жизни улучшений. При этом, чтобы не усложнять задачу, допустим постоянство потока доходов на уровне ПВД в процессе всего прогнозируемого периода1. В соответствии с ныне действующим законодательством налог на землю рассчитывается как произведение ставки налога на единицу площади земельного участка на площадь этого участка.

Ставка налога при этом зависит от цели использования земли, определяемой местными органами власти. Особенность оценки дохода на землю в нашем случае состоит в том, что в правой части данной формулы стоит искомая величина VL.

Проверка отчета

Решение такого рода задач, в которых в качестве входного параметра используется искомое значение, выполняется методом последовательных приближений. В соответствии с законодательством РФ налог на улучшения рассчитывается как процент от балансовой стоимости улучшений за вычетом амортизационных отчислений. Согласно концепции невозмещенных инвестиций, в качестве балан совой стоимости необходимо брать стоимость затрат на создание объекта, приведенных к концу периода строительства.

В данном варианте оценку стоимости участка выполним также с использованием DCF-анализа. Но в отличие от эталонного варианта ограничим прогнозируемый период владения k пятью годами. В отличие от варианта А в данном варианте возможность учета влияния налога на улучшения на чистый операционный доход у нас есть только на отрезке времени прогнозного периода владения. Для учета этого влияния на стоимость реверсии мы воспользуемся методикой коррекции дохода первого послепрогнозного года, в разделе. Практические расчеты показывают, что итерационные процедуры оценки рыночной стоимости земельного участка по вариантам В и С обладают абсолютной сходимостью при практически любых разумных значениях начального приближения.

В целом сравнительный анализ результатов оценок рыночной стоимости по вариантам А, В, С и D позволяет сделать следующие выводы: Вариант С, основанный на оценке стоимости реверсии по расчетной модели 3. Вариант В уступает по точности варианту С.

Заказ оценки

Он может использоваться только в качестве грубого приближения к оценке рыночной стоимости. Оценка стоимости по варианту D обладает одним несомненным преимуществом: Этот вариант может применяться для оценки стоимости объекта при выходе его на режим генерации стабильного потока доходов наравне с вариантом С. Известно, что показателем эффективности использования земельного участка может служить отношение стоимости его улучшений к общей стоимости объекта.

В нашем случае см.

Читайте также:

  • Куда обратиться приватизировать квартиру
  • Как организации оформлять операции без ндс
  • Как происходит раздел имущества при разводе в казахстане бытовая техн