Главная | Защита прав потребителя | Оценка физического износа жилого дома

Оценка физического износа здания


Определение износа объекта недвижимости Определение износа необходимо для того, чтобы учесть различия в характеристиках нового объекта и реально оцениваемого объекта недвижимости. Износ в оценке означает потерю полезности, а значит и стоимости объектом оценки по любой причине. Выделяют два способа расчета износа: Расчет износа методом срока жизни Совокупный накопленный износ является функцией времени объ екта.

При расчете износа методом эффективного возраста используются понятия: Рассмотрим периоды жизни здания и харак теризующие их оценочные показатели см. Физическая жизнь здания ФЖ — период эксплуатации здания, в течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям конструктивная надежность, физическая долговечность и т. Срок физической жизни объекта за кладывается при строительстве и зависит от группы капитальности зда ния.

Оценка физического износа жилого дома они

Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится. Хронологический возраст ХВ — период времени, прошедший со ввода объекта в эксплуатацию до даты проведения оценки. Экономическая жизнь ЭЖ определяется временем эксплуатации, в течение которого объект приносит доход. В этот период проводимые улучшения вносят вклад в стоимость объекта.

Эффективный возраст ЭВ рассчитывается на основе хронологи ческого возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату проведения оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от хроно логического возраста в большую или меньшую сторону.

В случае нормальной типичной эксплуатации здания эффективный возраст, как правило, равен хронологическому. Оставшийся срок экономической жизни ОСЭЖ здания — период времени от даты проведения оценки до окончания его экономической жизни рис. Определение износа зданий методом срока жизни базируется на экспертизе строений оцениваемого объекта и предположении, что эффективный возраст объекта так относится к типичному сроку экономи ческой жизни, как накопленный износ к стоимости воспроизводства за мещения здания. Физический износ можно рассчитать как для отдельных элементов здания с последующим суммированием рассчитанных обесценении , так и для здания в целом.

Рассчитанный таким образом процент износа элементов или здании целом может быть переведен в стоимостное выражение обесценение: Оценке подлежит крупный производственный имущественный комплекс. Дата проведения оценки — 1 апреля года. Рассмотрим расчет износа для нескольких складов из данного имущественного комплекса, построенных в соответствии с одним и тем же проектом, используемых для хранения строительных материалов.

Эффективный возраст определен оценщиком в соответствии с тех ническим состоянием объектов оценки, данные для расчета износа и расчет износа приведены в таблице. Данный метод расчета износа применим для массовой оценки, при оценки объектов недвижимости в составе активов предприятия при оценке предприятия бизнеса. Недостатком применения метода срока жизни для оценки накоп ленного износа является наличие только одного фактора, который определяет величину износа соотношение эффективного возраста и физиче ской жизни.

Для устранения данного недостатка рассматривают раз личные виды факторов снижения стоимости и применяют метод разбие ния на виды износа. Занятия Форекс - это замечательная для Тебя подготовиться к успешной работе на рынке Forex! Расчет износа методом разбиения на виды износа Наиболее распространенным является метод разбиения на виды износа.

В зависимости от факторов снижения стоимости недвижимости износ подразделяется на физический, функциональный и внешний эко номический. Физический и функциональный износ может быть устранимым и неустранимым. Экономический износ, как правило, неустраним. Износ считается устранимым, если его устранение физически возможно и экономически целесообразно.

Физический износ отражает изменения физических свойств объ екта недвижимости со временем например, дефекты конструктивных элементов. Физический износ может возникать под воздействием экс плуатационных факторов или под воздействием естественных и природ ных факторов. Существуют четыре основных метода расчета физического износа: Самым точным и наиболее трудоемким способом является экспертный.

Он предполагает создание дефектной ведомости и определе ние процента износа всех конструктивных элементов здания или соору жения. Нормативный метод расчета физического износа основан на использовании различных нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня. В оценочной практике применяется крайне ред ко. Стоимостной метод заключается в определении затрат на вос становление элементов зданий и сооружений.

Путем осмотра определя ется процент износа каждого элемента здания, который затем переводится в стоимостном выражении. Стоимостной метод применяется для определения устранимого физического износа. Условный пример расчета физического износа стоимостным мето дом приведен в табл. Данный метод позволяет сразу рассчитать износ элементов и здания в целом в стоимостном выражении. Поскольку расчет обесценения производится на основе разумных фактических затрат на доведение изношенных элементов до практически нового состояния, результат по данному подходу можно считать достаточно точным.

Недостатки метода — обязательная детализация и точность расчета затрат на проведение ре монта изношенных элементов здания.

Удивительно, но факт! Восстановительной стоимостью называют первоначальную стоимость здания или сооружения без учета его износа, определённую, однако, в ценах времени обследования. Фасад с северной стороны выходит на проезжую часть.

Метод срока жизни применяется для расчета физического износа, данный метод рассмотрен подробно в разделе 6. К функциональному износу относят снижение стоимости имущества, связанное с несоответствием конструктивных и планировочных решений, строительных стандартов, качества дизайна, материала изготовления современным требованиям к этим позициям. Величина устранимого износа определяется как разница между потенциальной стоимостью здания на момент его оценки с обновленны ми элементами и его же стоимостью на дату проведения оценки без об новленных элементов разница между стоимостью воспроизводства зда ния и его стоимостью замещения.

Недостатки, требующие добавления элементов, — элементы здания и оборудования, которых нет в существующем окружении и без которых оно не может соответствовать современным эксплуатационным стандар там. Износ за счет данных позиций измеряется стоимостью добавления этих элементов, включая их монтаж. Функциональный износ может быть устранимым и неустранимым. Устранимый функциональный износ рассчитывается чаще всего стоимо стным методом. Недостатки, требующие замены или модернизации элементов, — позиции, которые еще выполняют свои функции, но уже не соответствуют современным стандартам счетчики для воды и газа и противопожарное оборудование.

Износ по этим позициям измеряется как стои мость существующих элементов с учетом их физического износа минус стоимость возврата материалов, плюс стоимость демонтажа существующих и плюс стоимость монтажа новых элементов. Стоимость возврата материалов рассчитывается как стоимость демонтированных ма териалов и оборудования при использовании их на других объектах до рабатываемая остаточная стоимость.

Сверхулучшения — позиции и элементы сооружения, наличие которых в настоящее время неадекватно современным требованиям рыночных стандартов. Устранимый функциональный износ в данном случае измеряется как стоимость воспроизводства позиций сверхулучше ний минус физический износ, плюс стоимость демонтажа и минус лик видационная стоимость демонтированных элементов. Примером сверхулучшений может служить ситуация, когда собст венник дома, приспосабливая его под себя, вносил какиелибо изме нения для собственного удобства инвестиционная стоимость , не адек ватные с точки зрения типичного пользователя.

К ним можно отнести перепланировку полезной площади помещений под конкретное исполь зование, обусловленное увлечениями владельца или родом его занятий.

Оценка физического износа жилого дома люди

Устранимый функциональный износ в подобной ситуации определяется текущей стоимостью затрат на приведение измененных элементов к их первоначальному состоянию. Кроме того, понятие сверхулучшений тесно связано с сегментом рынка недвижимости, где одни и те же улучшения могут быть признаны как соответствующими конкретному сегменту, так и избыточными с точки зрения типичного пользователя.

Сообщить об опечатке

Признаком неустранимого функционального износа является эко номическая нецелесообразность осуществления затрат на устранение этих недостатков. Кроме того, необходим учет сложившихся на дату проведения оценки рыночных условий для адекватного архитектурного соответствия здания своему назначению. В зависимости от конкретной ситуации стоимость неустранимого функционального износа может определяться двумя способами: Для определения необходимых расчетных показателей величины арендных ставок, ставки капитализации и др. При этом отобранные аналоги не должны иметь признаков выявленного у объекта оценки неустранимого функционального износа.

Кроме того, общий доход, приносимый имущественным комплексом в целом зданием и землей и выражающийся в арендной плате, необходимо соответственно разделить на две составляющие. Для выделения части дохода, приходящегося на здание, можно использовать метод ин вестиционного остатка для здания или метод анализа соотношения стоимости земельного участка и общей цены продажи имущественного комплекса. В приводимом ниже примере указанная процедура считается выполненной в процессе предварительных расчетов табл.

2. СТЕНЫ И ПЕРЕГОРОДКИ

Определение обесценения, вызванного неустранимым функциональным износом по причине устаревшего объемнопланировочного решения, удельная площадь, кубатура , осуществляется методом капи тализации потерь в арендной плате. Расчет неустранимого функционального износа методом капитализации избыточных эксплуатационных затрат, необходимых для поддержания здания в хорошем состоянии, может быть произведен подобным образом. Данный подход предпочтителен для оценки неустранимо го функционального износа зданий, отличающихся нестандартными ар хитектурными решениями и в которых тем не менее размер арендной платы сопоставим с арендной платой по современным объектаманалогам в отличие от величины эксплуатационных затрат.

Пример определения величины функционального износа методом капитализации избыточных эксплуатационных затрат представлен в таблице 6. Внешний экономический износ — обесценение объекта, обуслов ленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: Хотя внешний износ в большинстве случаев не устраним, иногда он может самоустраниться изза позитивного изменения окружающей рыночной среды.

Для оценки внешнего износа могут применяться следующие методы: Оценка внешнего износа методом капитализации потерь в аренд ной платы и методом капитализации избыточных эксплуатационных по терь производится аналогично расчету данными методами функцио нального износа, рассмотренными выше. В случае оценки внешнего из носа необходимо выявить потери в арендной плате, вызванные призна ками внешнего износа или избыточные эксплуатационные расходы, вы званные признаками внешнего износа.

Метод парных продаж основан на анализе имеющейся ценовой информации по недавно проданным аналогичным объектам парным продажам. При этом предполагается, что объекты парной продажи отличаются друг от друга только выявленным и соотнесенным к объекту оценки экономическим износом. Подобный подход к расчету внешнего износа показан в табл. Необходимо оценить внешний износ, вызванный сниже нием инвестиционной привлекательности офисного здания по причине устройства в непосредственной близости от него вещевого или продовольственного рынка.

Пусть на рынке недвижимости выявлена парная продажа объектов А и В аналогичного назначения. В ряде случаев метод сравнительного анализа продаж позволяет определить общий накопленный износ, как правило, типового объекта оценки.

2. ТАБЛИЦЫ ФИЗИЧЕСКОГО ИЗНОСА КОНСТРУКЦИЙ И ЭЛЕМЕНТОВ ЖИЛЫХ ЗДАНИЙ

Усредненная разница между скорректированными восстановительной стоимостью и рыночной ценой каждого из аналогов без учета стоимости земельного участка и будет являться стоимостным выражением накопленного износа. В отечественной практике рассмотренные методы расчета внешнего износа, основанные на элементах сравнитель ного анализа продаж, во многих случаях неприменимы по причине большой трудоемкости, а также отсутствия необходимой и достоверной информационной базы. Метод срока жизни позволяет рассчитать неустранимый внешний износ исходя из резкого сокращения оставшейся экономической физической жизни здания по причине его сноса в ближайшее время.

Следует учитывать техническое состояние сносимых зданий, что во многих случаях позволяло бы их эксплуатировать в течение довольно длительного периода времени. Оценке подлежит здание, ранее выведанное из жилого фонда и ныне приспособленное на административные нужды. Здание находится в муниципальной собственности.

Техническое состояние здания, местоположение и развитая инфраструк тура говорят о достаточно высокой коммерческой привлекательности объекта со стороны потенциальных инвесторов. Однако согласно плану перепланировки по указанным выше причинам здание подлежит сносу по истечении пяти лет с момента оценки. При осмотре объекта экспертом были определены следующие по казатели: Процент накопленного износа без учета действия. Процент износа с учетом действия внешнего фактора: Доля возможного учета остальных видов износа в этом результате чрезвычайно мала, что и позволяет считать полученный результат внешним износом.

Резкое сокращение оставшегося срока экономической жизни здания ведет к снижению инвестиционной привлекательности и, как следствие, обвальному падению вероятной цены продажи. В таких случаях целью оценки является расчет не полных прав собственности на оцениваемое здание, а прав краткосрочной аренды на срок оставшейся экономической физической жизни при условии, если потенциальным инвестором про сматривается какаялибо выгода от этого приобретения.

Читайте также:

  • Лица с двойным гражданством могут участвовать в выборах
  • Можно ли перходить на патент без наемных работников
  • Выплата блокадникам на похороны
  • Декретный отпуск недель
  • Справка с места работы срок действия